银行,房价与救市

By yx59774 at 2017-05-29 • 0人收藏 • 1296人看过
  关于房价走势,是否救市,如何救市等问题做一下个人观点的阐述。

  首先,先来回顾一下哈耶克的商业周期理论。
  奥地利经济学派以研究人在经济活动中的行为作为出发点,在二十世纪又经历了自由主义和社会主义的大论战,由哈耶克将奥地利学派带到顶峰。哈耶克等奥地利学派认为经济周期的产生和发展都取决于银行的信贷,或者说是货币的供给。正是银行信贷推动使得对高级产品的需求误导了中间产品的扩张,进一步推动信贷和货币的膨胀,拉长整个产业链的金融杠杆,一旦需求发生改变,银行为了自己的生存,不得不紧缩信贷,进一步导致产业的萧条。
  第二,房地产的商业周期。不可否认,房地产的需求从1997年起是真实存在的。大家不要认为投资客是房价上涨的原因,投资者的出现是房价上涨的结果,而且在后面的论述中,大家会发现其实投资需求对房价走势并不是决定性的力量。
  房地产商从银行贷款进行开发,这是银行的第一次信贷。房产商并没有老老实实地卖房子,他们想出了各种办法刺激购房者的欲望,挑起购房者的恐慌,而当购房者挑选房子的时候,发现房子并不多,被抢光了,而这些在一开盘就能抢到好房子的人通常被称为背房者,背房者创造了银行的第二次信贷。银行也许心知肚明,但仍然在放贷,因为烈火已经被点燃,购房需求被激发。当真正的购房者出现时,就是银行收回之前所有信贷链条的时候,所以说真实的刚性购房需求才是银行的最终客户,最终客户的质量将直接关系到房地产开发贷款,哄抬房价产生的虚假信贷,和投资者信贷的收回。当银行信贷宽松时,房子作为高级产品将直接拉动大量中间产品的需求,铁路也有高级产品的功能。中间产品的产能出现不足,更普遍的情况是中间产品生产商对未来的预期发生改变,于是开始了产能扩张。设备,人力,原材料无不和银行信贷挂钩,银行信贷进一步膨胀,社会的货币需求也随之高涨。以上就是在银行推动下产生的全社会信贷扩张,问题是银行为什么现在不肯放贷了?
  第三,银行对购房者的停贷事出有因。以笔者的同事为例,需要购买的房子在250万元,首付加上税费中介费等将近80万元,月收入税后一万一左右,我们来算一下帐。首先,我的同事需要160万的银行贷款,分30年付清,总还款额接近翻番,为320万元,360个月还清,每月还款额占用了个人收入的80,考虑到家庭有两个劳动力,日子还算能过下去,但站在银行的角度就不那么想了。银行会认为贷款人的欠款额已经超出了房屋的总价30%(320万>250万),如果贷款人断供,银行亏本。即使断供的局面很少发生,这笔贷款也已经占到了个人收入相当大的比例,超过80%。这样的情况在一线城市都会发生,正是由于房屋总价的上升,导致银行的最终客户已经变得没有以前那么健康了。2000年时,房屋总价30万,总还款额40万,随着房价的上涨,银行还不慌,那时人们还有3000元的收入,每月还款还不到个人收入的50%,到了2010年,房屋总价120万,总还款额160万,个人收入8000元,还款额已经接近个人收入的60%,银行还是不慌。到了2014年,还款额已经超过个人收入的80%,银行是不是应该考虑考虑了?
  第三,四万亿。别忘了还有房地产的中间产品,随着银行信贷的扩张,水泥,钢铁包括造城带来的基建都成为了产能过剩行业,已经先于房地产进入收缩商业周期,本来次贷危机是一次调整的机会,但是银行随着救市指令性地扩张信贷造成了现在中间行业的贷款质量下降,银行开始抽贷,进一步恶化中间产业的生存环境。四万亿的问题出在它本应是一个短期措施,防止商业周期收缩得过分剧烈,但四万亿却凶悍地企图改变商业周期的走向,它做到了,却只是暂时的。
  第四,救市。因为真实购房需求才是银行收回信贷链的关键,所以任何救市措施都应该以最终购房者为前提,继续扩张信贷的效果已经远远小于带来的坏处。放松限购,购房补贴也不是特别好的办法,因为无法甄别购房者是否为真实需求。投资者不算真实需求,投资者必须要有下家才是投资者,否则就是倒霉蛋,最后牵连银行,所以投资需求不过是拉长了信贷链,使得银行收回信贷链上的贷款增加了难度。
  只有促使房屋降价才能在总体上降低房地产金融杠杆,使个人财务和银行信贷重回健康。房地产商是否亏损,是否破产与银行信贷质量,与全社会的金融安全,和社会稳定相比无足轻重。

  最后,不要说你买不起房,只要银行愿意,所有人都买得起,但银行现在不愿意这么做了,会危及自身安全。一切始于银行,也将终于银行。
60 个回复 | 最后更新于 2017-12-09
2017-06-05   #1
  @139mail19c89d5 112楼 2014-04-26 07:44:18
  一、成也萧何,败也萧何;
  二、一个“贪”字了得,没有底线,不管是个人亦或是组织都逃不脱这一宿命;
  三、有日出就有日落,有白昼就有黑夜;有巅峰,就有谷底;.....;
  四、箴言有云:上帝要你灭亡,必先令其疯狂;
  五、盗亦有道:天作孽犹可活,自作孽不可活;
  各位,珍重!
  -----------------------------
  何为“贪”,“今”与“贝”,只要今日之利,哪管得了明日啊。
2017-06-05   #2
  @yx59774 7楼 2014-04-18 21:35:29
  标题不够吸引人还是内容不够五毛呢?咋没人呢?
  -----------------------------
  房价上涨就是银行与开发商共同套取国家的资金,这么浅显的道理,楼主用得着长篇大论吗?

  再说这种常识性的东西,现在基本是路人皆知,不知道楼主发这个帖子是想说明什么?

  三岁小孩都知道的东西,反复的说有意思?

  再说这种垃圾帖都上头条了,搞不懂版主都在想啥....
2017-06-08   #3
  回复第136楼(作者:@tzsch 于 2014-05-06 16:34)

  楼主有个地方算账有问题,就是断供的话银行的带快会超过房子,这个是将360个月的利息都计算上了,想……

  ==========
  @yx59774 2014-05-06 22:00:14

  怎么说呢,虽然不会现在断供,而且我也认为一般没几个刚需会在有能力还款的时候断供的,问题还是出在杠杆上,虽然依然是三成首付,但是房屋总价高了,而且过去的增速还比工资增速高的多,所以杠杆还是被拉长了,所以个人还款的风险在上升。或者做个不太恰当的类比,现在炒房客将房子卖给下家,下家找银行贷款,上家还清银行贷款,就好比钢铁厂贷款了,还款的时候找银行再贷一次款,把原来的贷款还了,这就是借新还旧,这样的事情肯定不好吧?不同点是钢铁厂是同一个主体,没变,但是信用变差了。相同点是银行只有通过放贷来收回以前的贷款,随着房价上涨,最终还款人的负担加重,潜在风险上升,这个时候再通过放贷拉长信贷链只会增加呆账的风险。
  -----------------------------
  同意
  
2017-06-08   #4
  回复第33楼(作者:@tecop123 于 2014-04-19 16:50)
  @小贝u8 13楼 2014-04-19 06:57:00
  银行养活的闲人太多了。
  ……
  ==========
  转移?你确定是转移?那就来信贷资产证券化吧,美国的前车之鉴,五年内怕是放不开的。
  
2017-06-08   #5
  跟帖更精彩。
2017-06-08   #6
  回复第126楼(作者:@小木2000 于 2014-05-03 19:31)
  银行在房地产行业中赚了 不少资本,完成了自身的飞跃。
  ==========
  高层最终会认识到,房地产萧条,可能少点GDP,就业也受影响,但是银行如果出麻烦就不是GDP和就业的问题了。
  
2017-06-08   #7
  @yx59774 7楼 2014-04-18 21:35:29
  标题不够吸引人还是内容不够五毛呢?咋没人呢?
  -----------------------------
  招不到五毛来了
2017-06-15   #8
  上周去工行,有多人因为买房而要到柜台打印工资卡流水,所以确实有银行在鉴别刚需,很谨慎,我买房贷款的时候只要公司的收入证明,据中介当时讲,收入证明是容易造假的,当时有客户要买商铺,每月还款一万,银行要月入两万的收入证明,结果真给办下来了。现在查工资卡流水,靠谱点儿了。
  个人房贷嘛是不能停,说不过去,都那么低的利息存银行了,不能不贷,小心甄别吧。
  
2017-07-01   #9
  @yorkeyzheng 2014-04-20 10:42:01
  不完全同意,特别是30年贷款的事。和不少银行的朋友也认识。他们测算过,最快的基本5、6年就还了(不少银行是限制5年之内还的),慢的10几年也还了,平均下来7、8年能还银行的钱。几乎很少有房地产开放后一直贷到现在还没有还的,从这个角度说至少你那160万还一倍的利息的事在现实生活中是很少发生的。
  -----------------------------
  如果经济开始滑坡,外加通胀,楼主的测算完全成立。次贷危机就是这样爆发的。
  
2017-07-02   #10
  @自古忘 10楼 2014-04-18 23:08:35
  一切始于银行,也将终于银行。
  当房价70%的贷款额(本金加利息)大于房价资产额时,银行也不得不停下再次扩大贷款的脚步。
  楼主分析精辟!
  -----------------------------
  +1
2017-07-04   #11
  通过金融手段慢慢地让房地产回到应有水平吧,没有那个发达过来靠房地产富裕
  
2017-07-05   #12
  有人算了一笔帐,因为房价高歌猛进,赚钱不易,精于算计的上海人集体决定全部卖掉上海城区房产去美国淘金,且只卖给房托他爹房多多们(中期要到80万/平米,远期要涨到1亿元/平米)!
  若按均价35000元/平,那么上海的房产市值为150万亿,问题是把中国境内所有的现金和银行存款(活期短期定期)全部加起来约110万亿左右(广义货币M2),也不能把上海全部房产买下,因为还差40万亿,也就是说倾全国之财力,市场也根本没有能力去承接仅仅上海的全部房产!
  如果真能把上海每一套房子按35000元/平卖掉,按现在的汇率约25万亿美元(我们的外汇储备也只不过区区4万亿美元),2012年美国GDP约16万亿,仅仅一个上海的房地产价值就产生了1.5个美国的GDP,你觉得可能吗。怎么那么像当年的东京!
  据说美国大约有1亿套住房,每套售价约在十几二十万美元,这些钱可以把美国全国房产买下,让万恶的美国人流落街头!不把美元,黄金都搬回来决不衣锦还!哈哈,多么快意的事,想想就很开心!
  
2017-07-10   #13
  回复第46楼(作者:@销魂de牛顿 于 2014-04-20 18:21)
  @yx59774 7楼 2014-04-18 21:35:29
  标题不够吸引人还是内容不够五……
  ==========
  银行不会永远和你是同路人,当银行信贷链拉长,又有人想让银行当冤大头的时候。。。看一下萧山制造业的情况,钢贸的情况就知道了
  
2017-07-11   #14
  @强者坐庄 16楼 2014-04-19 10:16:40
  有些人的想法是:今年40万亿,5年后400万亿,10年后4000万亿,持续救市,盆满钵满;真的要是崩溃了,早移民了~
  -----------------------------
  @王不留行送出城 74楼 2014-04-21 15:39:54
  随意印钞居然还能保住汇率??
  -----------------------------
  @强者坐庄 78楼 2014-04-21 21:08:40
  呵呵,今年的首辅强忍住控制印钞,汇率好像是不涨反跌啊
  -----------------------------
  给前任擦屁股吧
2017-08-01   #15
  @yx59774 7楼 2014-04-18 21:35:00
  标题不够吸引人还是内容不够五毛呢?咋没人呢?

  —————————————————
  同类的帖子很多,而你的内容也比较单薄。大家的看法都一致,就是房价要降,有钱人已经有很多房子,没钱的现在的房价也根本买不起。政府不是不知道,问题在于房地产政绩见效快,捞钱见效快,所以房地产才这么变态,官员的眼里只有钱和权,百姓的生活质量,才不会放在心上,那些领导人官员拜访贫困家庭,矿井,扫大街,挤公交的镜头,都是演戏的剧本。
  
2017-08-15   #16
  房价暴涨的根本原因是政府政策支持所致,其最重要一点的是预售制度导致开发商不愁资金周转而哄抬房价。
2017-08-15   #17
  一针见血!雄文!房价不降!天理不容!
  
2017-08-15   #18
  @强者坐庄 18楼 2014-04-19 10:16:00

  有些人的想法是:今年40万亿,5年后400万亿,10年后4000万亿,持续救市,盆满钵满;真的要是崩溃了,早移民了~
  —————————————————
  其实对于刚需者有一点是可以做到的,只买现房不买期房。
  
2017-08-15   #19
  不到一周就有5万的浏览量,感谢大家的关注
2017-08-15   #20
  回复第41楼(作者:@五昧真火 于 2014-04-20 11:21)
  @yorkeyzheng 41楼 2014-04-20 10:42:01
  不完全同意,特别是……
  ==========
  最要命的就是对历史数据做出的统计,做研究一定要对统计学结果多长几个心眼儿。谁能给你房价下降周期的数据做样本?银行的样本数据是在什么情况下得出的?具有一般性意义吗?
  
2017-08-15   #21
  @yx59774 105楼 2014-04-22 15:36:06
  回复第104楼(作者: @落花随流水2008 于 2014-04-22 14:41)
  跌个六七成什么的,还是非常正常的。
  ==========
  经济运行并不是某个个人或权力团体可以决定的,一切都是所有人共同行为的结果。就算是消极行为,也可以参与财货的因果关系。
  -----------------------------
  有道理。不作为也是一种作为。
2017-08-15   #22
  一厢情愿的逻辑,为答案凑解题过程。
2017-08-15   #23
  好贴留名
2017-08-16   #24
  !

登录后方可回帖